樓市告急！二手蝕讓成交湧現 一區連爆3宗 兩細價樓業主慘輸37%
樓市全面撤辣一度為二手市場帶來亢奮，交投量急速飆升，惟近期完全打回原形。在息口仍處高位，樓價跌跌不休，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL最新跌穿140點水平，見近8年新低，重返2016年9月底時水平；今年已累跌5.45%，與2021年8月191.34點歷史高位計下挫27.26%。小業主持貨心態轉趨疲弱，市場蝕讓成交湧現，綜合市場資訊及代理消息，近日錄得至少15宗損手個案，當中有10宗虧損幅度達到雙位數。納米樓繼續淪為跌市重災區，兩個業主帳面均損失37%離場。
港島區：
【上環文景大廈開放式戶258萬沽】
市場消息指，上環文景大廈低層D室，實用面積約195方呎，為該廈面積最細單位之一，開放式間隔。原叫價270萬元，最後以258萬元售出，累減12萬元或約4.4%，呎價約13,231元。據悉，原業主於2018年以410萬元買入單位，持貨約6年，帳面虧損152萬元，物業期內大幅貶值約37.1%。
【西營盤AVA 128開放式293萬轉手創新低】
另一個納米樓、西營盤AVA 128新近錄得樓價歷史新低成交，首度跌穿「3球」關口。據悉，該廈低層B室，實用面積約178方呎，開放式間隔。原開價320萬元，累減27萬元或8.4%，最終以293萬元易手，呎價約16,461元。原業主為收租客，於2015年以400.2萬元一手購入單位，當年成交呎價高見約22,483元，持貨約9年，現轉售帳面損失107.2萬元，物業期內跌價約26.8%。
【太古城三房套放盤逾兩年狠劈370萬易手】
藍籌屋苑鰂魚涌太古城被喻為「樓市風向標」，新近亦錄得蝕讓成交。中原地產太古城東山閣分行分區營業經理莊劍嵐表示，太古城海天閣高層G室，實用面積約626方呎，屬三房連套房間隔，向北望城市景，內櫳附有品味裝修。
莊劍嵐說，單位早於2022年5月以1,550萬元放盤，放售超過兩年，新近下調叫價至1,200萬元，最終獲用家以1,180萬元承接，累減達370萬元或約23.9%，呎價約18,850元。據了解，原業主於2018年以1,270萬元買入單位，持貨約6年，是次沽貨帳面蝕90萬元，物業期內跌價約7.1%。莊劍嵐補充，太古城本月交投加快，5日錄6宗買賣，全月暫錄約17宗，最新平均實用呎價報約15,242元。
九龍區：
【何文田皓畋兩房6年勁蝕811萬】
何文田皓畋錄得巨額蝕讓個案，據報，屋苑3座高層B室，實用面積約696方呎，兩房連工人房間隔，最新以1,420萬元成交，呎價約20,402元。據悉，原業主於2018年以2,231萬元購入單位，持貨約6年，現轉售帳面虧損811萬元，物業期內跌價約36.4%
【黃埔花園低層戶518萬易主】
藍籌屋苑亦失守，市場消息指，紅磡黃埔花園2期13座低層C室，實用面積約389方呎。原叫價約560萬元，最終減價約42萬元或7.5%，以518萬元沽出，呎價約13,316元。據悉，原業主於2021年以約705萬元購入單位，持貨約3年，現轉售帳面損手約187萬元，物業期內貶值約26.5%。
【大角咀奧朗．御峯一房6年蒸發兩成】
中原地產奧運站維港灣第二分行經理鍾家豪表示，大角咀奧朗．御峯高層F室，實用面積約321方呎，一房間隔，可享開揚景，最新以480萬元易手，呎價約14,953元。鍾家豪透露，新買家為用家，見單位可享開揚景觀，間隔四正，即入市單位自用。據了解，原業主於2018年以600萬元購入單位，持貨約6年，現沽貨帳面蝕120萬元，物業期內蒸發約20%。
新界區：
【屯門弦海兩房呎價失1萬創新低】
中原地產屯門城點分行A組分區營業經理巫國榮稱，屯門弦海高層E室，實用面積約447方呎，兩房間隔。原開價560萬元，累劈117萬元或約20.9%，以443萬元沽出，屬屋苑兩房單位入伙後新低價，呎價更跌穿1萬元大關，呎價約9,911元，創屋苑新低紀錄。
陳錦明續稱，買家為上車客，見單位價錢相宜，加上美國即將減息，樓市有望逐步好轉，遂趁低吸納。原業主於2019年以625.83萬元一手買入單位，持貨約5年，現轉售帳面損失182.83萬元，物業期內貶值約29.2%。
【屯門萬寶大廈中層戶5年跌價37%】
市場消息指，屯門萬寶大廈中層F室，實用面積約263方呎，原則一房間隔，最新以240萬元易手，呎價約9,125元。原業主於2019年以378萬元購入單位，成交呎價高見14,373元，惟持貨約5年，現轉售帳面虧損138萬元，物業期內貶值約36.5%。
【屯門翠林花園兩房9年仍輸12%】
中原地產屯門高級區域營業經理陳錦明表示，屯門翠林花園C座中層2室，實用面積約429方呎，兩房間隔。原業主於今年3月樓市撤辣後放盤，原開價400萬元，惟眼見近期交投淡靜，銀行估價持續走低，與買家議價兩星期後，最終決定忍痛蝕讓離場，劈價55萬元或約13.8%，以345萬元沽出，呎價約8,042元。原業主於2015年以394萬元購入單位，持貨約9年，現轉售帳面虧損49萬元，物業期內貶值約12.4%。
【元朗尚悅兩房造價創8年新低】
中原地產元朗副區域營業經理王勤學說，元朗尚悅2座低層E室，實用面積約355方呎，兩房間隔。原叫價370萬元，最後減價13.2萬元或約3.6%，以356.8萬元易手，造價創屋苑8年新低，呎價約10,051元。原業主於2017年以420萬元買入單位，持貨約7年，現轉售帳面損失63.2萬元，物業期內貶值約15%。
【荃灣麗城花園四房呎售9434元】
中原副區域營業董事余俊文表示，荃灣麗城花園本月暫錄3宗二手買賣，平均呎價9,477元。最新錄得3期7座高層B室成交，實用面積約742方呎，四房間隔，享山景。原開價758萬元，經議價後減價58萬元或約7.7%，至700萬元沽出，呎價約9,434元。
據了解，買家為外區換樓客，覓盤多月，近期原本睇中另一個單位，但業主見9月減息機會極大，看好後市並暫時封盤，買家隨後轉洽上址，見業主肯減價，價錢吸引，加上預期美國快將減息，遂把握現時樓價低的時機加快入市，升級換樓。原業主於2021年以850萬元買入，持貨約3年半，帳面蝕150萬元，物業期內貶值約17.6%。
【沙田第一城兩房狠劈近20%沽】
中原地產沙田置富第一城分行副區域營業經理伍錦基指，藍籌屋苑沙田第一城51座中層D室，實用面積約304方呎，兩房間隔，向東北，望內園。原業主於6月初開價450萬元「蝕本」放售，最終以362萬沽出，累減88萬元或約19.6%，呎價約11,908元。據了解，原業主於2021年以510萬購入單位，持貨約3年，現轉售帳面虧損148萬元，物業期內跌價約29%。
【沙田碧濤花園三房2年蝕12%】
中原地產新界東豪宅九肚山組分區經理曾紀賢稱，沙田碧濤花園錄得本月首宗成交，屋苑2期富臨閣(B座)中層G室，實用面積約842方呎，三房連套房間隔，放盤時開價約808萬元，議價後減價51.2萬元或約6.3%，以756.8萬元沽出，呎價約8,988元。新買家為外區家庭客，屋苑環境舒適，價錢合理，即把握機會購入單位自用。據了解，原業主於2022年以860萬元購入單位，持貨約2年，是次沽出帳面損失103.2萬元，物業期內貶值約12%。
【粉嶺名都本月開齋即見紅】
中原地產粉嶺名都分行區域營業董事陳國輝表示，粉嶺名都錄得本月首宗成交，單位為7座中層D室，實用面積約454方呎，三房間隔，日前議價後以459.7萬元沽出，呎價約10,126元。新買家為上車客，見單位間隔合用，價錢合理，即購入市單位自住。據了解，原業主於2018年以578萬元購入單位，持貨約6年，現轉手帳面虧蝕約118.3萬元，物業期內跌價約20.5%。
上月二手私樓蝕讓比率32.3% 見逾15年次高
利嘉閣地產研究部指，今年7月份全港1,704宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,144宗，佔比67.1%，為輕微反彈一個月後再度回落0.8個百分點。至於帳面錄得虧損達550宗，佔比按月增加1個百分點，至32.3%，為2009年5月以來、逾15年次高水平；而以宗數計，則連跌3個月，為近4個月以來最少。
該行研究部主管陳海潮表示，在高息環境持續及發展商新盤延續低價開售策略影響下，不少二手業主沽貨均難以好價達成交易，而撤辣後部分短線持貨者賣樓更難免蝕讓。截至上周四(15日)為止，8月份二手私宅轉手獲利比率進一步下降至64.5%水平，在上述樓市格局未有變化前，料整月獲利比率料在約65%左右低位徘徊。市場期待減息實現後，整體樓市氣氛好轉，才能帶動轉手獲利比率及賺幅出現較顯著的反彈。
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