新世界上周五晚預警2024財年股東應佔虧損最多200億元。(資料圖片)
上周手握香港命脈的各地產發展商新聞多多，其中一向高調的新世界發展(017)於上周五晚預警2024財年股東應佔虧損最多200億元，另核心業務經營溢利按年減少18%至23%，主要受累上財年的主要項目有不同減值和虧損。所以須進行一次性非現金重估或虧損，總額不多於百億元。簡單來講，新世界終於向現實低頭，進行減值止蝕，不少報道亦指新世界已鎖定5百億元貸款還債。
美國加息周期自2022年3月中啟動，香港樓市跌超過30%，在香港地產經歷周期性低潮下，今次由新世界帶頭止蝕，我相信不少中小型地產商也會加快撥備和融資。而最新公布的零售數字亦已連跌5個月，市道低迷，主要發展商業績因而欠佳，巨型收租股亦有大量物業重估虧損。十大主要發展商估值蒸發接近千億元。美國加息周期兩年多至今加上新冠肺炎疫情影響，所帶來龐大的反向槓桿效應，令企業和個人愈來愈「縮皮」。現時人人北上消費，除了因內地餐飲消費品質和香港的差距已逐漸收窄，主要也因為消費降級，簡稱「窮」，所以試問市道怎會好？在這風潮下，短期內我相信大市氣氛將有一浪低於一浪危機。
新世界股價已由高位跌約八成，長期來看市場永遠「唔會呃人」，永不要和市場鬥氣。當然無人是完美，商界和金融市場永遠有贏有輸，最緊要是懂得止蝕和改正！今次新世界在此深刻教訓下，我反而對其未來投下信心一票。若干年前，鄭志剛以K11品牌橫行中港市場，市場本以為可望令新世界的股價撥亂反正，不用再受某原因而股值大拆讓。鄭公子一副「霸王再世」的氣概亦令不少地產商二三代均大吃一驚，令其勇上加勇，之後所發生則已是歷史。但今次若吸取教訓下，我相信以其能力有機會好似信和黃生一樣，成為下次大市變動的大贏家。(當年信和置業(083)在97金融風暴中也慘遭滑鐵盧，今日卻是淨現金最多的大型地產商。相信在今天Cash is God的情況下，可在這一次環球大變下急速發展。)
即使環球市場已經百分之百price in(反映)美國下月減息，有「聰明KOL」意見認為地產市道即將「見底」。不過跟開本欄就知道我一向認為即使美國減息，本港銀行也不會跟隨，事關美國先後加息11次累計達5.25厘，本港只加息5次共0.875厘。美國加息時香港不加，美國減息又憧憬香港會跟減，世上豈有「咁筍」的事？還未計及如特朗普上場，兩大戰火影響環球供應鏈等情況，通脹未來死灰復燃並不出奇。所以配合大孖沙止蝕動作，與我對利率判斷不謀而合，短期投資要小心為上。