早前寫了兩篇關於樓價文章,指出樓價並非有斷估冇痛苦的random walk,皆因有一升升幾年一跌跌幾年的momentum。經濟邏輯推斷,樓價要短期大跌幾成需意料之外的壞消息。換句話,末日博士估三兩年間大跌一半必屬斷估。再換句話,想準過斷估其實很易:升開估升,跌緊估跌。欄友曾國平見我挑機末日博士挑得過癮,打蛇隨棍上提起施老闆3年前推出的「中原經紀人指數」(CSI)預測功能又比我的「升開估升跌緊估跌」高明。樓市無可能大跌,中原經紀人指數咁準點解無人理?周顯、亨利和我3個中產黨在am730節目不問博士問燈神。
勢估不到燈神變神燈,沈大師回應狠批中原經紀人指數靠不住,事關沈大師質疑施老闆的經紀人有動機誤導市場。師父教落,動機無從觀察,CSI的預測能力卻是可驗證的統計問題。斷估準過燈神,CSI又準過斷估,但CSI究竟有多準呢?留待中原地產研究部或曾國平向大家解釋。今天我與沈大師站在同一陣線向施老闆挑機,但我質疑的是另一問題:CSI預測的是中原城市領先指數CCL,而製作CCL或中原城市指數CCI時都是排除一手樓成交的,當二手市場因樓市辣招或其他原因愈來愈小,只採用二手樓成交製作的樓市指數(包括差餉物業估價署提供的)對整體香港樓市還有多少代表性呢?
2018年10月於香港樓市是歷史性的,因為一手買賣的數目與總值首次同時追過二手買賣。十年前二手買賣佔香港樓市成交近九成,自幾年前起比例跌至七成。據差餉物業估價署提供最新統計數字,2018年10月這比例更跌至45%。說香港樓市由一手樓主導當然是言之尚早,但二手買賣比例下跌是近十年趨勢。這帶出的問題是,除非一手樓與二手樓樓價永遠同步,否則現有樓市指數的代表性在過去十年變得愈來愈低。傳統智慧是一手的樓價往往比二手行前一步,因此即使你只關心二手樓市,了解一手樓市亦有助你預測二手樓市。這傳統智慧正確的話,只反映二手成交的樓市指數對整體樓市來說其實是滯後的,而這滯後在過去十年有可能隨二手買賣比例下跌愈來愈嚴重。
更大問題是,一手樓市從來不易了解。發展商向買家提供各種二手賣家無法給予的優惠、向地產代理增加佣金促銷等,都未必能充分反映在成交價上。真正關心香港樓市的朋友想向施老闆挑機,我認為要挑的是挑戰他開放更多與一手成交有關的數據。
作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者 逢周一、三、五刊出