2023-08-12 12:00:00

樓市警號｜銀主盤再創海嘯後新高 7月新增逾40伙「呼吸PLAN」業主捱過疫情敵不過加息

本港自去年9月起的加息周期以來，已累積五度「加P」，幅度達0.875厘。加息潮來勢勁，不少捱過新冠疫情、但敵不過加息的業主被逼斷供。據中原地產最新統計數字，7月份新增逾40間銀主盤，按月升近兩成，創超過5年新高，總存量增至近250個，再創金融海嘯後新高。西營盤瑧蓺曾貴絕全港的「千萬劏房」終淪為銀主盤，剛僅以490萬元售出，5年內貶值超過五成。

近年發展商推售新盤會推出「呼吸Plan」，以免壓測和短期低息吸引買家，但加息下這批實力相對較弱的買家首當其衝，斷供個案不斷浮現。上月新增45個銀主盤之中，便有逾一成個案涉及高成數按揭，涉事樓盤包括何文田皓畋、長沙灣家壹、西營盤瑧蓺及翰林峰等。

嘉里建設(683)何文田皓畋曾推出命名「1+2財務計劃」，發展商指定財務機構提供最高七成一成，及最高兩成二按，總貸款額最高可達淨樓價的80%，首3年可供息不供本。一按還款期可達28年，首3年息率為P減2.75厘(當年滙豐P為5厘，實際利率2.25厘)，首3年只需供息不用供本。第4年起息率以P減1厘計算，並需償還本金及支付利息。

加息後每月供樓3萬變8.7萬

皓畋近期新增2間銀主盤，其中5座一個實用面積865方呎三房單位，業主當年正是使用上述「1+2財務計劃」。單位2017年初買入價逾2,300萬元，假設當時借盡七成一按，首3年每月供息約3萬元，但第4年起息本齊供，息率更以P減1厘計，以現時滙豐銀行最優惠利率計5.875厘計，每月供樓開支大增近兩倍至約8.7萬元。區內代理稱，皓畋同類三房單位，目前月租約3.9萬元，意味單位已「租平過供」。

上址已淪為銀主盤，開價2,000萬元，較買入價低352萬元或15%。此單位今年初曾以1,860萬元轉售，帳面勁蝕近500萬元。據知，由於售價過低，單位出現資不抵債情況，手持樓契的一按銀行拒絕放契，令交易胎死腹中，現由銀主重新放售物業。

皓畋另一間「3按」銀主盤位於1座高層A室，屬實用面積505方呎兩房單位，業主2016年一手買入價約1,206萬元，銀主現開價987萬元，較買入價低18%。據資料，單位於2021年曾登記1,050萬元蝕讓售出，但至今仍未見完交易，估計亦是與資不抵債有關。

全港最貴「千萬劏房」勁蝕一半收場

納米樓銀主盤愈劈愈狠出售，曾經創出香港最貴開放式單位的西營盤瑧蓺，一個高層C室，實用面積222方呎，業主於2018年以812萬元向新世界發展(017)一手買入單位，呎價約36,577元，獲發展商財務公司承造按揭，但短短5年已淪為銀主盤，原本開價600萬元，乏人問津下，近日叫價降至558萬元，呎價25,364元，比買入價低254萬元或31%。

↓↓瑧蓺高層C室放售銀主盤內櫳相↓↓

至於瑧蓺新近錄得一宗大幅貶值成交個案，為高層J室，實用面積221方呎，剛在拍賣場上以490萬元沽出，呎價22,172元。原業主2018年10月以1,025.2萬元買入單位，呎價高達46,389元，呎價創下當時全港開放式單位新高，但最終淪銀主盤，並大幅貶值535萬元或52%收場，料成全港最大宗開放式戶蝕讓個案。

↓↓瑧蓺高層J室內櫳相↓↓

恒基地產(012)長沙灣家壹及西營盤翰林峰，本月各新增1伙銀主盤，兩單位均有發展商財務公司提供二按紀錄。其中家壹1伙一個實用面積226方呎高層戶，開放式間隔，銀主開價500萬元，呎價22,124元。業主2020年以約554萬元買入單位。

陳永傑 : 銀主盤料破08海嘯紀錄

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，政府統計樓價指數連跌2個月，負資產個案仍逾3,300宗，中港通關後整體經濟復常速度未如理想，不少業主因而放棄供樓淪為銀主盤，主要以高成數按揭入市的買家為主。他續指，以前低息，買樓收租夠冚供樓，現在情況剛好相反，每月收租都唔夠畀利息，近年以「呼吸PLAN」入市的買家，加息下爆煲壓力最大。

金管局公布，上季拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率升至0.09%，連升兩季，反映斷供個案上升，料銀主盤個案會陸續增加。

籲政府適時檢討辣招

陳永傑表示，樓價僅下跌兩個月，銀主盤已經上升，若樓價下跌10%，銀主盤存量勢必倍增，並打破2008年底金融海嘯後錄得316個銀主盤紀錄，呼籲政府適時檢討辣招，為樓市注入更多動力，樓市好經濟才有望真正全面復常。

過去的7月份樓市受多項不利因素困擾，包括銀行加息、銀主盤急增、蝕讓個案湧現及新盤減價，下半年樓市將會受到考驗。上月美國聯儲局加息0.25厘後，香港大部分銀行宣布上調最優惠利率，加幅0.125至0.375厘。由去年9月開始共加息5次，累計達0.875厘，實際按揭利率由2.5厘升至3.625厘，新造按揭供樓利率上升1.125厘或45%。